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Loi Climat : les propriétaires bailleurs face à la lutte contre les passoires énergétiques

La loi Climat consacre la lutte contre les passoires énergétiques en interdisant la location des logements les plus énergivores, progressivement à compter de 2025. L’interdiction de la hausse des loyers des passoires thermiques s’appliquera dès 2022.


La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat », est la traduction législative de la Convention citoyenne pour le climat de 2020. Ce très long texte, qui s'appliquera progressivement, concerne de nombreux domaines tels les transports, la publicité, l’emploi, l’énergie ou l’assainissement… mais aussi l’immobilier et le logement. L'objectif est notamment « d'accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050 – le bâtiment représentant un quart des émissions annuelles de la France – et permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été. L’objectif (...) est d’atteindre un parc de logements de niveau basse consommation en moyenne d’ici à 2050 ». Les propriétaires bailleurs sont particulièrement concernés. En effet, la lutte contre les « passoires énergétiques » (on dit aussi « passoires thermiques »), en clair les logements les plus énergivores, va durement s’intensifier :

  • par des interdictions de mise en location pour éradiquer l’ensemble des passoires thermiques d’ici à 2028 ;

  • par des interdictions d’augmentation et d’indexation du loyer dès 2022 ;

  • par une information du locataire toujours plus précise dans l'annonce et le contrat de location dès 2022.


L’interdiction progressive de la location des passoires énergétiques

En matière de location, la loi Climat nous fait passer rapidement du « laissez-faire » énergétique à la lutte résolue contre les passoires thermiques.


La performance énergétique n’est pas un critère de décence en 2021

Aujourd’hui, pour être mis en location à usage de résidence principale du locataire, un logement, qu’il soit vide ou meublé, doit être décent. Or cette notion cardinale ne comprend actuellement aucune obligation en matière d’écologie puisqu’il n’existe pas d’obligation d’atteindre un seuil de performance énergétique minimal ni de plafonnement du coût de l’énergie dépensé par le locataire. Cela explique que des passoires énergétiques puissent encore être valablement mises en location.


Un seuil de performance énergétique à respecter dès 2023 ?

Les lois se suivent de près... mais ne se juxtaposent pas toujours harmonieusement. Alors que la loi Climat de 2021 fixe très clairement la première échéance à 2025 (voir ci-dessous), la loi Climat de 2019 et son texte d'application de début 2021... fixe une première échéance au 1er janvier 2023, date à laquelle devraient être (seront ?) interdits à la location les logements dont la consommation excède 450 kilowattheures/m²/an, soit l'essentiel de la classe énergie G. La loi Climat de 2021 n'ayant pas abrogé cette disposition, elle reste à ce jour en vigueur. Les spécialistes attendent/souhaitent une harmonisation... qui serait, il est vrai, bienvenue !


Un logement énergétiquement décent dès 2025

A compter de 2025, un niveau de performance énergétique minimal deviendra un critère de décence, donc un impératif pour qu’un logement soit valablement loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire. Ce niveau de performance minimal sera progressivement rehaussé. Ainsi, Le niveau de performance d’un logement décent sera compris :


En métropole :

  • À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F. À cette date, les logements classés G (environ 600.000 logements) ne pourront donc plus être mis en location ;

  • À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E. À cette date, les logements classés F (environ 1.200.000 logements) ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location ;

  • À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. À cette date, les logements classés E (environ 2.600.000 logements) ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés F et G déjà interdits à la location.

n.

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